El censo consolidado de las estructuras residenciales en la demarcación que engloba el área urbana y turística de Maspalomas desvela una profunda mutación en los parámetros de propiedad, tamaño de las unidades familiares y antigüedad de la planta edificada. Los registros del parque inmobiliario local contabilizan un volumen global de 32.766 unidades residenciales, una masa crítica que se fragmenta en 22.312 viviendas principales y 10.454 inmuebles clasificados como no principales, donde se agrupan las segundas residencias de inversores internacionales y los activos destinados a la explotación turística de corta estancia. Esta distribución confirma la dualidad de un mercado inmobiliario donde conviven la presión habitacional de la fuerza laboral local con las demandas de rentabilidad del capital extranjero.
La composición demográfica interna de los hogares revela una tendencia irreversible hacia la atomización familiar que ejerce una presión directa sobre las tipologías de producto demandadas por el mercado. Las unidades familiares integradas por una sola persona constituyen la tipología mayoritaria con un total de 7.736 hogares, seguidas por las viviendas ocupadas por dos personas, que suman 5.986 núcleos. Las estructuras tradicionales pierden peso relativo en la comarca costera, registrándose 4.029 hogares de tres personas, 2.744 de cuatro integrantes y apenas 1.817 hogares de dimensiones familiares superiores. Esta realidad se traduce en una demanda preferencial por activos habitacionales compactos, localizándose 15.042 viviendas principales en el tramo de superficie útil inferior a los 60 metros cuadrados, mientras que el stock residencial de grandes dimensiones, situado por encima de los 120 metros cuadrados, apenas suma 3.342 propiedades en el conjunto del término municipal.
El régimen de tenencia de la vivienda principal refleja el peso histórico del acceso a la propiedad privada frente a las nuevas tendencias de flexibilización del mercado de arrendamiento. Las estadísticas registran 13.203 inmuebles residenciales bajo el régimen de propiedad consolidada, un volumen que dobla las 6.018 unidades comerciales que se gestionan bajo la modalidad de alquiler tradicional o de temporada. Las fórmulas alternativas de habitabilidad, que engloban cesiones patronales, usufructos o modelos de co-vivienda, absorben un total de 3.090 hogares, evidenciando los desajustes del mercado para asimilar la demanda solvente local en un entorno donde los precios del suelo se encuentran fuertemente tensionados por el capital corporativo.
La antigüedad de la planta edificada expone un parón estructural en la actividad constructora residencial que amenaza con cronificar la escasez de oferta cualificada durante el presente ciclo económico. El grueso del parque inmobiliario de San Bartolomé de Tirajana fue ejecutado durante las décadas de la expansión turística intensiva, localizándose 11.892 edificios en el tramo temporal que abarca de 1961 a 1980, y 12.192 inmuebles construidos entre 1981 y el año 2000. La producción de nueva planta experimentó una contracción severa en el periodo comprendido entre 2001 y 2020 con solo 4.299 unidades, un estancamiento que se agudiza al comprobar que el censo conserva únicamente tres estructuras edificadas anteriores a 1900 y 1.536 inmuebles levantados en la primera mitad del siglo XX.
El análisis de la serie histórica de transacciones inmobiliarias de los últimos cinco años confirma el absoluto predominio del mercado de segunda mano frente a la inoperancia del segmento de obra nueva. El volumen total de operaciones registró su techo histórico en el tercer trimestre de 2022 con 556 compraventas de viviendas usadas, iniciando posteriormente un proceso de moderación y ajuste de liquidez. El balance del último ejercicio económico completo muestra una estabilización del mercado secundario con 335 transacciones en el primer trimestre, 309 en el segundo, 224 en el tercero y 221 operaciones de cierre en el cuarto trimestre, certificando una alta rotación de la cartera de activos residenciales maduros.
La aportación de la vivienda nueva al dinamismo comercial del sur de Gran Canaria se mantiene en parámetros marginales que rozan la inactividad promotora. Las transacciones de inmuebles a estrenar registraron cifras testimoniales a lo largo del último lustro, computando apenas dos operaciones trimestrales sistemáticas y llegando a marcar un cero absoluto en el balance de varias fases de los ejercicios correspondientes. El último repunte significativo de este indicador se localizó en el cuarto trimestre de 2024 con 17 ventas de obra nueva, estabilizándose la actividad constructora en las últimas lecturas del periodo con siete operaciones iniciales, seis intermedias y solo dos transacciones registradas en el tramo final del año, un factor técnico que consolida el encarecimiento generalizado del metro cuadrado ante la ausencia de promociones capaces de aliviar la presión del mercado de compradores.
