El socio financiero que controla el 50% de Servatur, gestora hotelera del sur de Gran Canaria, Fredensborg, está en el ojo del huracán en Noruega. La empresa hotelera que en su momento dirigió Santiago Caballero, que mantiene un pequeño porcentaje del capital, tiene en el hólding un problema de credibilidad financiera que no es descartable que tenga que preparar la venta de la cadena hotelera si la banca así lo pide. En Las Palmas sin embargo ha sido noticia esta semana que han puesto a un consejero delegado en la cadena, Michael Lund Jensen, en sustitución de Anders Lindvall.

La propiedad de Servatur mantiene la calma y ha ideado un buen truco financiero para evitar aumentar el capital en un momento en que la matriz tiene dificultades. El grupo dueño del 50% de Servatur está utilizando derivados, convertibles y bonos híbridos para reforzar su balance y financiar su deuda. Por muy inteligente que sea, deja a la empresa en origen a merced de las agencias de calificación y tensiones del mercado. De momento, empieza 2024 como bono basura.

La cadena hotelera Servatur tiene como principal accionista a Ivar Tollefsen y la agencia de calificación de deuda S&P Global Ratings ha colocado la perspectiva de la empresa inmobiliaria sueca Heimstaden Bostad propiedad del inversor turístico en suelo canario a negativa debido al ajuste del índice de cobertura; 'BBB'.

Alrededor del 45% del plazo de interés de tasa fija de Heimstaden Bostad AB (Heimstaden) vencerá en los próximos 12 meses "y asumimos que los costes de financiamiento podrían aumentar materialmente durante los próximos 12 a 24 meses en medio de condiciones desafiantes del mercado". La empresa ha diseñado un plan de salida con la posible venta gigante de apartamentos en Oslo: 2.200 apartamentos recién formadas.

El objetivo es saldar deudas y reducir los costes de intereses, y defender la calificación triple B. Antes de Navidad, la empresa fue rebajada a triple B-, que es el nivel más bajo de calificación de grado de inversión. La empresa ha señalado a Noruega como uno de los varios mercados en los que es relevante vender viviendas. El plan es poner a la venta los apartamentos cuando finalice el contrato de arrendamiento y venderlos en el mercado, posiblemente a inquilinos.

El grupo Heimstaden posee 163.000 propiedades de alquiler en varios países europeos, incluidos Suecia, Dinamarca, Alemania y Noruega, por un valor de 339.000 millones de coronas noruegas para el tercer trimestre de 2023. La gran mayoría de las propiedades y deudas del grupo Heimstaden se encuentran en la filial Heimstaden Bostad.

Heimstaden Bostad es propiedad de Heimstaden (36 por ciento) y de compañías suecas de pensiones y seguros, como Alecta y Folksam (64 por ciento). Ivar Tollefsen controla Heimstaden a través de Fredensborg y en Canarias el 50% de Servatur. La empresa no ha revelado cuántas unidades se pueden vender en Oslo ni qué casas son aptas para la venta. Pero la empresa ha dejado algunas pistas que permiten conocer los planes.

La deuda híbrida es un método común que los desarrolladores utilizan cuando venden casas en un proyecto de desarrollo de una manera fiscal óptima. Estos bonos tienen un vencimiento perpetuo, son parte del colchón de capital regulatorio obligatorio que está diseñado para proteger a los contribuyentes contra los rescates bancarios. Los bonos se pueden convertir en acciones o su valor puede desaparecer por completo cuando se cumplen ciertas condiciones de estrés, lo que proporciona un alivio inmediato de la deuda a una entidad y hace que los bonos sean una inversión mucho más riesgosa que la deuda sénior.