Un sencillo intento de actualizar la descripción de una finca rústica en el término municipal de Ingenio, en Gran Canaria, ha desatado una compleja batalla legal que ha llegado hasta la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Madrid. El epicentro del conflicto: un muro de piedra y un camino, cuya delimitación ha puesto en jaque la inscripción de una nueva georreferenciación en el Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana.

Todo comenzó el 5 de febrero de 2024, cuando los titulares registrales de la finca número 26.866, ubicada en Ingenio, acudieron al notario de Telde, don José Ignacio González Álvarez. Su objetivo era iniciar un expediente de rectificación de descripción y georreferenciación alternativa al Catastro, un procedimiento contemplado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Pretendían adecuar la descripción registral de su propiedad, que en la práctica tenía una cabida superior (pasando de 1.986 a 2.303,93 metros cuadrados) y una delimitación diferente a la que figuraba en el registro. Aportaron un informe técnico de validación catastral que, si bien era negativo inicialmente, indicaba colindantes afectados.

El notario, tras aceptar el requerimiento y solicitar la certificación de dominio al Registro, procedió a notificar a todos los colindantes registrales y catastrales que pudieran verse afectados por esta modificación. La calma del proceso se rompió el 4 de abril de 2024. Don J. D. M. R., propietario de la finca colindante por el norte (la finca registral número 12.302 del mismo término de Ingenio), compareció ante el notario para presentar alegaciones contrarias.

Invasión de su propiedad: Alegaba que el trazado del lindero norte de la nueva georreferenciación solapaba parcialmente con su finca, sin respetar una preexistente "pared de piedra que delimitaba ambas propiedades". Afectación de un camino de acceso: Sostenía que la georreferenciación propuesta incluía, por el lindero oeste, un camino que era el "único punto de entrada" a su propiedad "desde tiempo inmemorial", e ignoraba una valla que lo delimitaba. Ante la oposición, los promotores del expediente, junto a un ingeniero técnico agrícola, comparecieron nuevamente ante el notario. Reconocieron la existencia de una servidumbre de paso de personas por el lindero oeste de su finca, que daba acceso a la propiedad del alegante y otras fincas al norte. Precisaron que la valla no marcaba el linde, sino que buscaba impedir el acceso de extraños.

A raíz de esto, presentaron una nueva georreferenciación alternativa (con validación catastral positiva) que incorporaba esta servidumbre. Esta modificación fue nuevamente notificada al colindante alegante, quien, tras recibirla, no volvió a formular nuevas objeciones en el plazo establecido. Con ello, el notario dio por cerrado el expediente en julio de 2024. Sin embargo, al presentar toda la documentación en el Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana en diciembre de 2024, el registrador, don Javier Angulo Rodríguez, denegó la inscripción. Su argumento principal, esgrimido en la calificación de enero de 2025, fue que, dada la controversia manifestada por el colindante y el posterior reconocimiento de la servidumbre de paso por parte de los promotores, "falta la constitución de dicha Servidumbre en Escritura Pública". Para el registrador, esta escritura era imprescindible para "disipar toda posible duda acerca de la superficie descrita y georreferenciada en la finca del Expediente" y debía inscribirse conjuntamente con la rectificación de cabida.

El Notario recurre: "Exceso de celo" y defensa de la paz social

El notario de Telde, José Ignacio González Álvarez, no dudó en interponer un recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública el 3 de febrero de 2025. En sus alegaciones, defendió que el objeto del expediente era "exclusivamente solventar una inexactitud registral" sobre la superficie, que según él, "no ha sido en ningún caso discutida por nadie". El notario argumenta que la alegación del colindante sobre la servidumbre no supone una controversia sobre la delimitación de la finca en sí, ya que "la servidumbre, por su propia naturaleza se da sobre suelo ajeno". Insiste en que la finca "medirá lo mismo con o sin servidumbre". Además, subraya que la servidumbre no está inscrita y el oponente no presentó título. Recalca que, gracias a su labor de mediación, se llegó a un acuerdo y una nueva cartografía que recogía el paso fue aceptada tácitamente por el colindante al no oponerse nuevamente.

El notario califica la exigencia del registrador de constituir formalmente la servidumbre en escritura pública como un "exceso de celo" que carece de fundamento, recordando que la constitución formal y la inscripción de una servidumbre son voluntarias en el Derecho español. Cuestiona si la calificación registral, al exigir más allá de lo pactado, no es la que "crea el conflicto" y obliga innecesariamente a las partes a acudir a los tribunales, en contra del espíritu desjudicializador de las reformas legales recientes.

La Dirección General concluyó que, si bien existe controversia registral por la oposición del colindante, la exigencia de constituir la servidumbre para subsanar el defecto es errónea. La constitución de un derecho real de servidumbre es un acto de gravamen voluntario, cuya inscripción es facultativa y no afecta directamente a la delimitación física de la finca que se pretende rectificar. Asimismo, recordó su reiterada doctrina según la cual la servidumbre de paso, aun no inscrita, no impide la inscripción de la georreferenciación del predio sirviente y que la identidad y delimitación de la finca deben fundamentarse en criterios objetivos, sin que el uso o existencia de servidumbres altere necesariamente la configuración registral.

Por todo ello, la Dirección General estimó el recurso del interesado y revocó la nota de calificación del registrador. La resolución abre la vía para que el expediente continúe sin que la inscripción de la servidumbre sea requisito indispensable para la inscripción de la georreferenciación. Contra esta resolución, los interesados pueden interponer recurso mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil competente en el plazo de dos meses, conforme a los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.