La refinanciación de una cartera hotelera en Canarias es algo muy complicado si en el esquema fiscal se ha metido en medio herramientas de optimización previstas en el REF, en especial, la Reserva de Inversiones de Canarias (RIC) porque puede saltar a la mínima cualquier revisión por cambio de criterio. Pero en la banca hay propuestas de desarrollo muy útiles. Una de ellas es mediante CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities), que es uno de los principales sistemas que emplea Blackstone, el mayor hotelero del sur de Gran Canaria, y que ha abierto una ventana de oportunidad para que empresarios locales sigan su ejemplo.
Veamos cómo funcionaría en un escenario realista para un hotel de tamaño medio en Maspalomas: Un hotel de 150 habitaciones en Maspalomas, con ocupación media del 75% anual, con una tarifa promedio diaria de 120 euros, ingresos anuales de estimados de 4,9 millones de euros y una deuda bancaria actual e 3,5 millones a un tipo de interés del 4,5% permite generar un CMBS donde el propietario crea un vehículo financiero en el que los flujos de caja futuros del hotel (alquileres, servicios y extras) respaldan una emisión de bonos. Este instrumento se ofrece a inversores institucionales, que pagan capital inmediato a cambio de los pagos futuros garantizados por el hotel.
Para refinanciación con la emisión de CMBS, el hotel podría conseguir, por ejemplo: 3,5 millones de euros para amortizar la deuda existente, reducción del tipo de interés al 3%, liberando aproximadamente 35.000 euros anuales en costes financieros, posibilidad de obtener capital adicional de 500.000 a 1 millón de euros para remodelaciones, ampliaciones o marketing. Sobre beneficios, permite liquidez inmediata sin vender el hotel, mejora de la rentabilidad neta, gracias a intereses más bajos y amortización planificada, genera un fortalecimiento de la imagen ante inversores, lo que facilita futuras rondas de financiación o asociaciones estratégicas.
Expertos del sector bancario del sur de Gran Canaria consultados por Maspalomas24H señalan que, aunque el CMBS tradicional requiere asesoría financiera especializada y transparencia en los ingresos del hotel, incluso hoteles independientes con balances claros y ocupación estable pueden acceder a este tipo de financiación, especialmente si cuentan con apoyo de agencias de rating y auditoría reconocidas.
En un contexto donde la conectividad aérea con Europa y el mercado turístico de Gran Canaria se mantiene robusto, la titulización de hipotecas comerciales puede convertirse en un instrumento estratégico de crecimiento para la hotelería local. Para un hotel de tamaño medio, este enfoque no solo asegura capital a bajo coste, sino que permite competir a la altura de grandes cadenas internacionales sin perder la propiedad del activo.
