El Gobierno de Canarias ha introducido una nueva y drástica regulación sobre los alquileres vacacionales (VV) que inyecta una incertidumbre crítica en los mercados inmobiliarios del sur de Gran Canaria. La ley, efectiva ya, impone una moratoria de cinco años a la aprobación de nuevos apartamentos turísticos y otorga un control regulatorio sin precedentes a los ayuntamientos. Este giro político es una amenaza directa a la estrategia de los fondos de inversión basados en la adquisición de viviendas para la explotación turística.
La medida más contundente es la moratoria de cinco años sobre nuevas licencias VV que se comercializan con operadores como Airbnb.com o Booking.com. Durante este periodo, la capacidad de los inversores para expandir sus carteras de alquiler turístico queda congelada, salvo en el caso de activos ya registrados.
El valor de los apartamentos ya registrados ("legacy assets") se disparará, ya que su licencia se convierte en un activo escaso y altamente regulado. Por el contrario, el valor de los inmuebles no registrados o de nueva construcción, destinados al short-term rental, caerá drásticamente debido a la imposibilidad de monetizar la inversión bajo el modelo turístico.
La potencial prohibición de transferir las licencias VV en caso de compraventa o herencia es un golpe de timón. Si esta disposición se mantiene, los inversores no podrán monetizar la licencia al vender el activo, lo que descapitaliza severamente el valor de la inversión turística a largo plazo. La nueva ley delega la decisión sobre la ubicación y densidad de los VV a los municipios, obligándoles a adoptar un plan específico en el caso del sur de Gran Canaria. Esta descentralización del riesgo regulatorio complica la inversión, ya que los players del mercado deben ahora lidiar con normativas locales divergentes, que se centrarán en:
La ley impone un límite estricto, permitiendo un máximo del 10% de la superficie habitable total para uso turístico (20% en islas menores). En zonas de alta presión como el sur de Gran Canaria o Tenerife, este límite es prácticamente un techo de cristal inamovible para el crecimiento futuro. La prohibición de convertir locales comerciales y edificios nuevos (antes de 10 años) en VV elimina dos fuentes clave de suministro de activos para los inversores.
El Gobierno de Canarias ha ejecutado una intervención regulatoria masiva para proteger el mercado residencial y controlar la presión demográfica. Las operadoras de alquiler turístico y los fondos de private equity se enfrentan a un paisaje regulatorio hostil donde la planificación a largo plazo es altamente incierta y el valor de sus activos está supeditado a la voluntad cambiante de los ayuntamientos.
