El análisis de la tasa de ocupación por zonas en Gran Canaria para el periodo 2024 (vs. 2023) confirma una tendencia crucial para los inversores institucionales: el mercado ha entrado en una fase de divergencia de rendimiento geográfico. El sur de Gran Canaria por sí solo, no garantiza la expansión del mercado sin una inversión sostenida. La capacidad de Puerto Rico, Amadores y Meloneras para sostener tasas de ocupación superiores al 81,49% y registrar incrementos de más del +2,19 puntos porcentuales indica un alto poder de fijación de precios (Pricing Power). Esto convalida la reciente inversión de capital (CAPEX) en reposicionamiento y sugiere un riesgo de inversión más bajo. El mercado está dispuesto a pagar una prima de riesgo inferior por estos activos.
Para el resto, la ausencia de crecimiento por encima de la media significa que estos activos pierden competitividad. "El inversor institucional está obligado a descontar una inversión futura necesaria y urgente del precio de compra actual para evitar una depreciación significativa de valor (o writedown)", señala un gestor financiero de una Socimi con intereses en el sur de Gran Canaria porque "el riesgo de inversión en estos segmentos es superior sin un plan de reforma inmediato".
La clave es saber qué hacer con el dinero allí donde se concentra el riesgo de obsolescencia. La conclusión de gestores de fondos de inversión consultados es inequívoca: "El crecimiento futuro se medirá por la capacidad de generar rendimiento diferencial (RevPAR) a través de la renovación, una presión de costes que el segmento con bajo crecimiento de Maspalomas no podrá eludir".
Los datos más robustos se concentran en los entornos de negocio de la costa oeste (Mogán). Zonas como Puerto Rico, Amadores y el segmento de Meloneras se sitúan con alta ocupación y alta variación interanual. Los destinos que superan la media de crecimiento se consolidan como polos de atracción de capital, demostrando un fuerte poder de fijación de precios (RevPAR).
Puerto Rico y Amadores no solo ocupaciones que superan el 81,49%, sino que registran variaciones interanuales que exceden el umbral medio de +2,19 p.p., indicando un retorno exitoso de las inversiones en upgrading mientras que Meloneras a pesar de su alta base de volumen de plazas regladas (representadas por las burbujas de mayor tamaño), mantiene una performance financiera que, aunque opera por encima del 81,49%, logra sostener incrementos significativos por encima de la media de crecimiento insular.
El gran reto se concentra en los clusters de mayor volumen de camas históricas (Maspalomas/Playa del Inglés), donde la ocupación es alta, pero el crecimiento es plano. Estas localizaciones reportan altos niveles de ocupación absoluta, manteniéndose cercanos o por encima del 81,49%. No obstante, se sitúan con tasas de variación interanual que oscilan cerca de 0 puntos porcentuales o incluso son negativas. Este estancamiento es la señal más clara de que la madurez del producto está penalizando su capacidad de generación de ingresos adicionales (RevPAR).
